2025 da incorniciare per Gorizia, migliora il mercato immobiliare e crescono gli affitti brevi

Emergono dati positivi dall’analisi dell’agente immobiliare Marco Grosso. L’intervista.

Affitto o mutuo? Appartamento o casa indipendente? Casa in centro o in periferia? Al giorno d’oggi, cosa preferiamo, e soprattutto, cosa possiamo permetterci? Addentrarsi nel settore immobiliare significa parlare di prezzi al metro quadro, investimenti, quotazioni, ristrutturazioni, classi energetiche e, alcune volte, anche compromessi e rinunce.

La realtà che raccontiamo negli ultimi anni è sempre la stessa: costo della vita che aumenta e potere d’acquisto fossilizzato, se non in diminuzione. A spiegarci queste dinamiche è Marco Grosso, agente immobiliare che conosce e lavora in tutta la Regione, e in particolar modo nell’asse Gorizia-Monfalcone-Trieste.

Grosso conferma che, visto il contesto globale, le famiglie che comprano la loro prima casa sono più attente e oculate. Si cercano immobili pronti da vivere, dove non ci siano troppi lavori – ricordiamo ancora la bolla speculativa sull'acquisto dei materiali e i costi per le ristrutturazioni. «Gorizia finalmente ha vissuto un ottimo anno – così l’agente immobiliare - anche dal punto di vista degli investimenti trascinati dalla Capitale europea della cultura: abbiamo venduto più immobili da investimento nel 2025 che negli ultimi 5 anni».

Sembra essersi così innescata una parabola in salita per Gorizia, una città che sente il bisogno di essere vissuta di nuovo, di combattere il calo demografico e l’aumento dell’età media. Sentiamo ripetere in diversi contesti istituzionali che “la partita vincente si giocherà nei prossimi anni”: funziona così anche nel settore immobiliare. «L’amministrazione comunale e regionale – spiega Grosso - dovranno investire sempre, anche nel marketing del territorio, per far prosperare la città. Le politiche introdotte dal Governo e dalla Regione invogliano le famiglie e i giovani all’acquisto della prima casa, ma è importante pensare a un progetto con continuità temporale».

Gorizia è diventata una città con i valori del borsino immobiliare molto competitivi rispetto alle province di Udine e Trieste: comprare casa nel Goriziano costa statisticamente di meno, nonostante l’offerta sia altrettanto alta. Teniamo conto però che ci sono delle crisi strutturali nel sistema: l’età media di chi compra casa si è alzata sensibilmente, arrivando a una media tra i 35 e i 45 anni d’età; i canoni d’affitto sono aumentati sensibilmente.

Il già citato “Superbonus del 110%” ha creato una bolla di speculazione in cui si sono ben definiti i “due lati della medaglia”. «Tanti costruttori hanno visto in poco tempo aumentare sproporzionatamente i costi della materia prima, così come è aumentato il costo della manodopera specializzata. Dall’altra parte il mercato del 110 ha riqualificato gli immobili, ne ha migliorato la classe energetica e la sicurezza strutturale. Una vera e propria “crepa nel sistema”, è stata l’applicazione della plusvalenza che ha colpito tutti i cittadini italiani che non hanno vissuto come prima casa gli immobili riqualificati».

Dopo l’anno della Capitale i canoni di locazione sono saliti indicativamente da una media di 400 euro al mese a 600 euro al mese. Complice l’apertura di decine di Bed and Breakfast, strutture destinate a un affitto di breve o brevissimo termine. Queste formule di gestione dell’immobile da parte di privati cambiano l’equilibrio del mercato immobiliare di un territorio, tra nuove forme di concorrenza e ridimensionamento dell’offerta. Una realtà alla quale bisognerà abituarsi, come già visto in altre città italiane.

Sulla questione dei Bed and Breakfast Grosso spiega che «i privati che investono negli immobili restituiscono al mercato una casa ristrutturata, moderna e con un’elevata classe energetica. Alcuni gestori lavorano molto, altri zoppicano. Questo è un segnale che bisogna continuare a lavorare su tutto ciò che crea indotto alla città, come gli eventi culturali, l’apertura di nuove attività e la garanzia di nuovi servizi. Sull'onda di GO! 2025 c'è stato un aumento di necessità di case in affitto, e alla fine i prezzi vengono accettati dagli inquilini, da chi viene da fuori città per lavorare e vivere a Gorizia. Dubito che i prezzi saliranno ulteriormente. Per quanto riguarda gli studenti universitari c'è stato un piccolo aumento che non va ad inficiare sull’offerta, dal momento che un’intera fetta del mercato è dedicata a loro».

Il “mare” del mercato della nostra Regione è mosso anche da acquirenti stranieri, in particolar modo sloveni, tedeschi e austriaci. «I cittadini sloveni comprano volentieri in Italia – spiega Grosso – le nostre offerte sono più attrattive e accolgono il budget che hanno a disposizione. Lavoriamo molto con l’Austria, e notiamo interesse generalizzato, dalle montagne al mare. A Grado e Lignano, e nelle località sciistiche, si predilige l’acquisto di seconde case vacanza, ma ci sono casi anche a Gorizia di persone che hanno deciso di spostare la loro residenza e vivere stabilmente in FVG».

Le famiglie italiane mediamente sognano una casa indipendente, con tre camere, due bagni e un giardino: sul mercato si trovano offerte simili dai 250.000 euro in su. Le richieste vengono rispettate, ovviamente, in base al budget e la zona. Poi naturalmente non tutti possono permettersi un mutuo troppo elevato: le stesse banche tendono a non concederlo, a meno che la famiglia non possa garantire stabilità con almeno due contratti di lavoro indeterminati.

Secondo i dati più recenti disponibili per il 2023, in centro a Gorizia le case più care che si possono trovare sono quelle nuove, dove il prezzo al metro quadro oscilla tra i 1.900 ai 2.100 euro. Un locale da ristrutturare in centro invece costa dai 500 ai 600 euro al metro quadro. Calano i prezzi in una zona semi centrale e in periferia: 1.800-2.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi; 1.000-1.350 euro/mq per quelli recenti (dopo gli anni ‘90); 600-900 euro/mq per i locali degli anni ‘60/’70. Diminuisce il prezzo degli immobili da ristrutturare completamente.

Sempre nel 2023, si è registrato un ammontare complessivo delle compravendite pari a 57.315.140 euro (+ 2,85% rispetto al 2022). Mediamente il prezzo dell’immobile è pari a 114.860 euro, con un aumento di circa 3,5% rispetto all’anno precedente. Teniamo conto che in città la maggior parte dell’offerta si trova nella fascia di acquisto dai 60.000 ai 150.000 euro. Solo il 10% degli immobili supera i 200.000 euro. Un altro dato interessante sono i mutui concessi per comprare le case: nel Comune di Gorizia sono stati investiti 22.636.600 euro, quasi il 2% in meno rispetto al 2022. Tra l’altro, non tutti hanno chiesto un mutuo per comprare: il 53,3% non ne ha usufruito. La spesa media per la fascia più giovane, tra i 18 e i 29 anni, è di quasi 99mila euro, superata dai 119mila euro dei trentenni (la fascia che compra di più), fino ad arrivare alle spese degli over sessanta, pari a 125mila euro. Attendiamo dunque i dati aggiornati al 2024-2025.

Comunque, vivere a Gorizia o nelle sue vicinanze potrebbe essere un buon compromesso. In più, dopo 16 anni il trend demografico è tornato in positivo – 33 residenti in più: il primo gennaio 2025 conteggiavano 33.472 abitanti, al 31 dicembre 2025 si è saliti a 33.505. Sono 1.248 le persone che si sono trasferite a Gorizia nel 2025.

«È vero che tanti giovani stanno scappando, come in tutto il resto d'Italia – riflette Grosso – ma è anche vero che non possiamo dimenticarci del fatto che la qualità della vita qui è molto alta. Tanti vanno via, ma tanti invece decidono di restare, soprattutto tra chi ha viaggiato (e continuerà a farlo per andare in vacanza), ma sceglie Gorizia per far crescere i propri figli. È una città con il costo della vita contenuto, tanti spazi verdi e la possibilità di godere di una realtà a misura d’uomo».   

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